Mesaj IMPORTANT: Locuintele achizitionate prin programul Prima Casa pot fi: inchiriate, vandute sau pot fi transformate si in sediu de firma (Act Normativ)!

27 mai 2015

 

Ministerul Finantelor se pare ca tine cont si de cererile primite din partea beneficiarilor cu privire la derularea programului Prima Casa. In acest sens a postat pe site-ul sau un act normativ care va modifica programele Prima Casa. In prezent legea spune ca nu puteti sa instrainati (vinde sau inchiria) locuintele achizitionate prin programul Prima Casa pe o perioada de 5 ani. Dupa perioada de 5 ani de interdictie de instrainare puteti sa-l vindeti sau inchiria numai cu acordul Bancii. Prezentul Actul Normativ propus de Minister spune ca vanzarea sau inchirierea locuintei se pot face chiar si mai devreme de perioada de 5 ani, stabilita initial, insa doar prin respectarea normelor impuse in program si dupa achitarea integrala a creditului. De asemenea, o locuinta achizitionata prin Prima Casa poate fi transformata si in sediu de firma. Like Consulting (Certificat energetic) va prezinta aceste principalele schimbari preconizate:

Unii finanțatori, precum Garanti Bank, au participat la programul Prima Casă în etapele anterioare împărţirii proporţionale a riscurilor şi a pierderilor și solicită reintrarea în Program. Pentru aceasta au obligația de a transmite FNGCIMM și Ministerului Finanțelor Publice nivelul costurilor totale pe care le vor aplica finanțărilor în cadrul Programului și de a semna cu prioritate Protocolul privind reutilizarea unui plafon la nivelul a 50% din soldul total al garanţiilor acordate în cadrul Programului, rezultat din împărţirea în mod egal a riscurilor şi pierderilor aferente soldului portofoliului de garanții acordate în cadrul Programului, iar după epuizarea plafonului reutilizat, va trebui să semneze Protocolul care stabileşte termenii şi condiţiile aplicabile garanţiilor acordate în cadrul Programului în condiţiile împărţirii în mod egal a riscurilor şi pierderilor.

Având în vedere faptul că prin OUG nr.2/2015 pentru beneficiarii programului Prima casă a fost introdusă posibilitatea trecerii de la o locuință mai mică la una mai mare fie ca valoare fie ca suprafață, este necesar ca articolul 2 din anexa nr. 1 la HG nr.717/2009 să fie modificat în sensul introducerii prevederii legate de noua locuință. Prin prezentul proiect de hotărâre de guvern se dorește a se detalia unele aspecte legate de plafoanele de garantare în baza cărora pot fi emise garanții de către finanțatori în cadrul Programului. Astfel se precizează faptul că plafoanele pentru emiterea garanțiilor sunt solicitate de către finanțatori, transmise la FNGCIMM și aprobate de Ministerul Finanțelor Publice. Când valoarea totală a solicitărilor finanțatorilor depășește plafonul anual alocat, aprobat prin hotărâre a Guvernului, FNGCIMM este autorizat, cu acordul prealabil al Ministerului Finanţelor Publice, să efectueze alocări pro-rata în cadrul acestuia. De asemenea, FNGCIMM este autorizat să evalueze cel puţin trimestrial modul de utilizare de către finanţatori a plafoanelor alocate şi să efectueze 2 realocări între finanţatori în funcţie de gradul de utilizare a plafoanelor alocate. Se dorește introducerea unei prevederi privind sumele eliberate ca urmare a rambursărilor creditelor acordate în cadrul Programului la scadenţă şi/sau anticipate, precum şi ca urmare a lichidării creditelor acordate iniţial în cadrul Programului care reîntregesc plafonul total al garanţiilor aferent anului elberării şi se utilizează de către fiecare finanțator pentru acordarea de garanţii beneficiarilor Programului. Aceste sume se vor evidenția și raporta distinct față de plafonul anual alocat prin hotărâre de Guvern. Este necesar de asemenea a se introduce o prevedere legată de definiția finanțării garantate în cazul achiziționării/construirii noii locuințe, aceasta însemnând un credit acordat o singură dată persoanelor fizice în cadrul programului, exclusiv dobânzile şi comisioanele bancare şi alte sume datorate de beneficiar în baza contractului de credit, care se acordă de un finanţator unui beneficiar care a mai achiziţionat/construit o locuinţă în cadrul Programului, dar care îndeplineşte condiţiile prevăzute la art.1 alin.(104 ) din OUG nr.60/2009, cu modificările și completările ulterioare. Modificările legate de garanții, efectuate prin Regulamentul Băncii Naţionale a României nr.5/2012 privind clasificarea creditelor şi constituirea, regularizarea şi utilizarea provizioanelor specifice de risc de credit aplicabil entităţilor supravegheate de Banca Naţională a României, altele decât instituţiile de credit și Regulamentul Băncii Naţionale a României nr. 16/2012 privind clasificarea creditelor şi plasamentelor, precum şi determinarea şi utilizarea ajustărilor prudenţiale de valoare, cu modificările şi completările ulterioare, nu au fost transpuse până în prezent și în legislația programului Prima casă. De aceea considerăm necesar a se face o acomodare a legislației Programului la prevederile acestor regulamente. Astfel, se specifică faptul că, garanţiei acordate de FNGCIMM în numele și în contul statului îi sunt aplicabile dispoziţiile Regulamentului Băncii Naţionale a României nr. 16/2012 privind clasificarea creditelor şi plasamentelor, precum şi determinarea şi utilizarea ajustărilor prudenţiale de valoare, cu modificările şi completările ulterioare, ale Regulamentului Băncii Naţionale a României nr. 5/2012 privind clasificarea creditelor şi constituirea, regularizarea şi utilizarea provizioanelor specifice de risc de credit aplicabil entităţilor supravegheate de Banca Naţională a României, altele decât instituţiile de credit, precum şi ale Regulamentului nr. 575/2013 al Parlamentului European şi al Consiliului din 26 iunie 2013 privind cerinţele prudenţiale pentru instituţiile de credit şi firmele de investiţii şi de modificare a Regulamentului (UE) nr. 648/2012. Garanţia este plătibilă la prima cerere scrisă a finanţatorului, realizată în termenii şi în condiţiile prevăzute în normele de aplicare, în contractul de garantare şi în Protocolul-cadru, şi acoperă maximum 50% din principal, exclusiv dobânzile şi comisioanele bancare şi alte sume datorate de beneficiarul programului în baza contractului de finanţare. Valoarea garanţiei se reduce cu principalul rambursat de către beneficiar, proporţional cu procentul de garantare. În cazul trecerii de la o locuință mai mică la una mai mare, garanţiile pentru achiziţionarea/construirea unei noi locuinţe în cadrul programului sunt garantate cu ipotecă legală de rang I asupra noii locuinţe achiziţionate/construite prin program, în favoarea statului român, reprezentat de Ministerul Finanţelor Publice şi în favoarea Finanţatorului, proportional cu procentul de garantare, valabilă pe toată durata finanţării, cu notarea în cartea funciară a interdicţiei de înstrăinare pe o perioadă de 5 ani şi a interdicţiei de grevare cu sarcini pe toată durata garanţiei. În cazul primirii de către finanţator a comunicării respingerii cererii de plată a garanţiei de la FNGCIMM, în temeiul contractului de garantare, finanţatorul are dreptul să înscrie în cartea funciară ipoteca legală în favoarea sa, conform dispoziţiilor Codului civil, concomitent cu radierea din cartea funciară a ipotecii legale instituite în favoarea statului român. Beneficiarul programului care dorește trecerea de la o locuință mai mică la una mai mare, are obligaţia de a utiliza sumele obținute din vânzarea locuinţei achiziţionate sau construite iniţial în cadrul programului pentru lichidarea creditului acordat inițial în cadrul programului. În cazul în care aceste sume sunt insuficiente pentru stingerea creditul acordat inițial în cadrul programului, beneficiarul se obligă să achite din surse proprii eventuala diferenţă de preț pentru achiziţionarea/construirea noii locuinţe. Utilizarea noului credit se va face exclusiv pentru achiziţionarea/construirea noii locuinţe în cadrul programului cu condiţia lichidării creditului acordat iniţial în cadrul Programului până la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare sau a contractului de construire a noii locuinţe. Pentru respectarea condițiilor din OUG nr.60/2009, valoarea noii locuinţe, rezultată din raportul de evaluare şi suprafaţa utilă, se vor raporta la valoarea locuinţei initiale, rezultată din raportul de evaluare şi suprafaţa utilă a acesteia şi trebuie să fie mai mari decât valoarea evaluată şi/sau suprafaţa utilă a primei locuinţe la momentul acordării creditului pentru locuinţa achiziţionată sau construită iniţial în cadrul Programului. Având în vedere solicitările apărute în practică din partea beneficiarilor Programului, se propune prin acest proiect de act normativ posibilitatea înscrierii în contractul de garantare și de credit a soțului/soției ca urmare a faptului că actul de căsătorie a intervenit ulterior achiziționării locuinței în cadrul Programului. De asemenea ca urmare a solicitărilor mai multor beneficiari se propune o aliniere a prevederilor Programului la cele ale Noului Cod Civil în ceea ce privește posibilitatea separației bunurilor prin convenție matrimonială. Un număr foarte mare de beneficiari au solicitat de-a lungul timpului un acord în ceea ce privește posibilitatea de a inchiria o parte sau întregul imobil achizițuionat prin programul Prima casă, sau de a stabili un sediu social în acest imobil, drept pentru care se propune inserarea unui astfel de acord la nivel de norme. De asemenea, în cazul beneficiarilor care îndeplinesc condiţiile prevăzute de lege, finanțatorul, cu acordul Ministerului Finanțelor Publice, aprobă înstrăinarea locuinței achiziționate sau construite inițial în cadrul Programului, precum și ridicarea temporară a interdicției de grevare, chiar și înainte de expirarea perioadei de 5 ani în care operează interdicția de înstrăinare a locuinței, cu condiția lichidării creditului inițial. Unii beneficiari au achiziționat locuințe în cadrul programului Prima casă în zone în care primăriile doresc să efectueze lucrări de asfaltare, modernizare, canalizare etc. a străzilor, drept pentru care au fost transmise la Ministerul Finanțelor Publice mai multe solicitări din partea acestor Primării, privind cedarea unor cote părți din drumul aferent locuințelor achiziționate prin Program. De aceea, se dorește introducerea unor prevederi la nivel de hotărâre a Guvernului, prin care, în cazul beneficiarilor programului, care depun documente doveditoare din care rezultă necesitatea executării unor lucrări de interes public local de către autoritățile publice locale, Ministerul Finanțelor Publice și finanțatorul, proporțional cu procentul de garantare, să-și exprime acordul cu privire la ridicarea ipotecii, a interdicției de grevare cu sarcini și a interdicției de înstrăinare a coteipărți de teren aferente locuinței achiziționate sau construite în cadrul Programului, necesară executării acestor lucrări, sub condiţia ca lucrările efectuate să conducă la creșterea valorii locuinței achiziționate sau construite în cadrul Programului. În cazul neîndeplinirii acestei condiţii, acordul se consideră desfiinţat cu efect retroactiv. Tot ca urmare a modificării Regulamentului Băncii Naționale a României nr.5/2012, articolul 14 din HG nr.717/2009 cu modificările și completările ulterioare, se va modifica în sensul că, finanţatorul este îndreptăţit la executarea garanţiei numai dacă a transmis la FNGCIMM cererea de plată în cadrul perioadei de valabilitate a garanţiei, ulterior trecerii la restanţă a întregii finanţări garantate, după înregistrarea de către beneficiar a cel puţin 60 de zile calendaristice de restanţă la plata principalului, cererea de plată fiind însoţită de documentele justificative prevăzute în protocolul-cadru şi în contractul de garantare, iar în termen de cel mult 85 de zile calendaristice de la primirea cererii de plată, FNGCIMM aprobă sau respinge cererea de plată. Plata garanţiei se va face în condiţiile şi termenii prevăzuţi în protocol, convenţia de implementare, convenţia de garantare şi contractul de garantare, în termen de maximum 90 zile calendaristice de la data primirii de către FNGCIMM a cererii de plată transmisă de finanțator. Din derularea Programului, a apărut necesitatea introducerii posibilității repunerii beneficiarilor în situația anterioară iar în lipsa unei astfel de reglementări s-ar putea genera prejudicii bugetului de stat prin executarea unor garanții acordate în cadrul programului în situații în care această executare poate fi evitată. Reglementarea propusă se aliniază scopului social al programului Prima casă, urmărind să preîntâmpine situațiile în care beneficiarii pot fi deposedați de locuințele pe care le-au achiziționat în cadrul programului ca urmare a procedurii de executare silită imobiliară pe care organele competente ale ANAF sunt abilitate să o deruleze în vederea recuperării creanțelor rezultate din plata garanțiilor executate la cererea finanțatorilor care au acordat credite în cadrul programului. Astfel, după aprobarea cererii de plată şi cel mai târziu până în penultima zi de efectuare a 4 plăţii valorii de executare a garanţiei de către Ministerul Finanţelor Publice, în cazuri temeinic justificate, finanţatorul poate solicita FNGCIMM retragerea cererii de plată a garanţiei, cu menţinerea condiţiilor în care a fost acordată garanţia. După efectuarea plăţii valorii de executare a garanţiei de Ministerul Finanţelor Publice către finanţator, beneficiarii programului pot solicita o singură dată finanţatorilor repunerea în drepturile şi obligaţiile aferente contractului de credit şi de garantare, cu respectarea condiţiilor programului şi cu menţinerea condiţiilor în care a fost acordată garanţia. În cazul garanţiilor acordate în favoarea finanţatorilor care aplică principiul împărţirii în mod egal a riscurilor şi pierderilor între finanţator şi garant şi plătite înainte de aplicarea acestui principiu, după aprobarea repunerii, procentul de garantare este de 50% din soldul creditului repus în monitorizare, iar în cazul finanţatorilor care nu au optat pentru aplicarea acestui principiu, garanţia acoperă în procent de 100% soldul creditului repus în monitorizare. După primirea de la beneficiar a solicitării de repunere în drepturile şi obligaţiile aferente contractului de credit şi de garantare, finanţatorul, solicită, în cel mai scurt timp posibil Agenției Naționale de Administrare Fiscală ca, în termen de 5 zile, să-i comunice sumele rămase de plată din valoarea de executare a garanției, precum și eventualele cheltuieli de executare silită generate de urmărirea bunului, analizează în baza reglementarilor sale interne, capacitatea acestuia de a achita creditul rămas de rambursat și dobânzile aferente, şi în termen de 60 zile de la primirea solicitării beneficiarului, emite decizia de aprobare/respingere a repunerii. Repunerea este condiționată de prezentarea de către beneficiar, institutiei de credit a dovezii plății cheltuielilor de executare silită. După aprobarea repunerii, în termen de 5 zile calendaristice, finanţatorul restituie Ministerului Finanţelor Publice sumele încasate reprezentând valoarea de executare a garanţiei, sumele respective considerându-se o reîntregire a plăţilor efectuate reprezentând valoarea de executare a garanţiei. Ulterior restituirii de către finanțator a sumelor reprezentând valoarea de executare a garanției, Ministerul Finanțelor Publice solicită organelor fiscale competente ale Agenției Naționale de Administrare Fiscală încetarea executării silite pornită asupra beneficiarului pentru recuperarea valorii de executare a garanției repuse, anularea obligatiilor fiscale accesorii calculate pentru valoarea de executare a garanției aferente programului, după caz, și scăderea din evidență a sumelor individualizate în Înscrisul transmis de către FNGCIMM, precum și restituirea contractului de garantare către FNGCIMM. După primirea solicitării de revocare a deciziei de aprobare a cererii de plată şi de reactivare a contractului de garantare, după analiza documentelor justificative, FNGCIMM emite o decizie privind repunerea beneficiarului în drepturile şi obligaţiile aferente contractului de garantare. Dacă beneficiarul Programului nu respectă clauzele contractului de credit şi de garantare, după aprobarea repunerii de către finanţator şi FNGCIMM, acesta datorează obligaţii fiscale accesorii de la data plăţii iniţiale a valorii de executare a garanţiei de către Ministerul Finanţelor Publice pentru suma rămasă neachitată din contractul de credit şi de garantare. O altă prevedere care se propune prin această hotărâre de Guvern, este cea privind înstrăinarea locuinţei achiziţionate sau construite în cadrul programului, după expirarea perioadei de 5 ani în care operează interdicţia de înstrăinare a acesteia, sub condiţia achitării integrale a creditului garantat.În cazul neîndeplinirii acestei condiţii, acordul se consideră desfiinţat cu efect retroactiv. În cazul în care cumpărătorul achită preţul locuinţei prin credit, finanţatorul şi Ministerul Finanţelor Publice îşi exprimă acordul pentru ridicarea temporară a interdicţiei de grevare, în vederea înscrierii unei noi ipoteci asupra imobilului, în favoarea finanțatorului care acordă creditul destinat achiziţionării locuinţei.


  Categorii: Certificat Energetic         Etichete: ,